O que se pede não é o que se paga
Todo preço que o LarBH mostra hoje é um preço pedido. A Prefeitura de BH publica os registros de ITBI — o imposto pago em cada transferência de imóvel —, e neles está o preço declarado na transação. Comparando os dois para apartamentos residenciais:
As vendas registradas estão desatualizadas O último mês publicado pela Prefeitura que temos é agosto/2026. Os preços pagos nesta página são desse período, não dos últimos meses.
Este preço é bom?
Preencha um imóvel e veja as duas referências lado a lado: onde ele fica entre o que se pagou no bairro e onde fica entre o que se pede hoje. As duas respondem perguntas diferentes — a primeira diz se o preço é caro, a segunda diz se é competitivo contra os outros anúncios.
Bairro a bairro
Apartamentos residenciais. Meses de estoque = quantos meses o estoque anunciado levaria para ser absorvido no ritmo de transações observado — os anúncios são deduplicados antes da contagem, porque o mesmo imóvel aparece em até cinco portais.
| Bairro | Pago (média) | Faixa paga (p25–p75) | Pedido (média) | Distância | Transações/12m | Meses de estoque |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Santa Lúcia | 5.406 | 4.395 – 8.718 | 14.440 | +167,1% | 94 | 90,4 |
| santo Agostinho | 7.963 | 6.081 – 10.260 | 17.971 | +125,7% | 291 | 42,4 |
| Savassi | 8.369 | 6.847 – 10.493 | 17.920 | +114,1% | 372 | 42,6 |
| Carlos Prates | 4.891 | 4.032 – 5.560 | 10.220 | +108,9% | 134 | 32,7 |
| São Pedro | 6.008 | 4.517 – 7.968 | 12.338 | +105,4% | 140 | 56,3 |
| Lourdes | 8.408 | 6.698 – 10.314 | 17.241 | +105,1% | 495 | 49,6 |
| funcionarios | 7.760 | 6.564 – 10.259 | 15.817 | +103,8% | 213 | 70,9 |
| Santa Efigenia | 6.072 | 4.984 – 7.866 | 12.367 | +103,7% | 264 | 36,3 |
| Barro Preto | 5.727 | 4.374 – 6.941 | 11.426 | +99,5% | 244 | 20,6 |
| boa viagem | 8.161 | 6.081 – 10.236 | 15.692 | +92,3% | 128 | 38,5 |
| Anchieta | 7.329 | 5.825 – 9.699 | 14.086 | +92,2% | 258 | 35,9 |
| Cruzeiro | 6.841 | 5.480 – 9.819 | 12.874 | +88,2% | 188 | 45,1 |
| Luxemburgo | 6.059 | 4.478 – 7.706 | 11.224 | +85,3% | 132 | 51,4 |
| Sion | 6.224 | 5.180 – 7.943 | 11.530 | +85,2% | 392 | 34,5 |
| Carmo | 7.472 | 6.468 – 10.814 | 13.796 | +84,6% | 101 | 57,3 |
| Gutierrez | 6.181 | 4.647 – 8.319 | 11.217 | +81,5% | 435 | 36,2 |
| Barroca | 4.835 | 3.673 – 6.814 | 8.594 | +77,8% | 44 | 54,8 |
| Nova Granada | 5.002 | 4.285 – 5.780 | 8.752 | +75,0% | 98 | 28,7 |
| Santo Antonio | 6.242 | 4.660 – 8.304 | 10.913 | +74,8% | 537 | 34,5 |
| Belvedere | 9.207 | 7.433 – 10.395 | 15.972 | +73,5% | 72 | 80,3 |
| Nova Suissa | 5.182 | 4.416 – 5.970 | 8.949 | +72,7% | 279 | 28,0 |
| Vila Paris | 5.664 | 4.605 – 6.762 | 9.778 | +72,6% | 69 | 47,1 |
| Barreiro | 4.813 | 3.648 – 5.832 | 8.109 | +68,5% | 132 | 37,8 |
| Serra | 6.272 | 4.815 – 7.530 | 10.529 | +67,9% | 421 | 43,0 |
| Prado | 6.548 | 4.825 – 8.887 | 10.984 | +67,7% | 262 | 35,1 |
| Estrela do Oriente | 6.479 | 5.909 – 6.834 | 10.699 | +65,1% | 64 | 15,8 |
| Alto Caiçaras | 4.212 | 3.492 – 5.824 | 6.944 | +64,9% | 64 | 35,4 |
| Centro | 4.575 | 3.758 – 5.855 | 7.500 | +63,9% | 379 | 28,6 |
| Cidade Nova | 5.635 | 4.438 – 7.432 | 9.078 | +61,1% | 318 | 37,4 |
| Serrano | 5.321 | 4.647 – 6.263 | 8.415 | +58,2% | 197 | 31,0 |
| Itapoã | 5.293 | 4.043 – 6.250 | 8.065 | +52,4% | 141 | 68,6 |
| Buritis | 5.703 | 4.683 – 6.760 | 8.686 | +52,3% | 1.010 | 33,4 |
| Alto Barroca | 5.042 | 4.125 – 6.147 | 7.669 | +52,1% | 82 | 29,9 |
| João Pinheiro | 4.232 | 3.778 – 4.513 | 6.409 | +51,4% | 53 | 28,5 |
| Bandeirantes | 6.885 | 6.084 – 7.276 | 10.205 | +48,2% | 67 | 4,5 |
| Jardim Montanhês | 5.269 | 4.666 – 5.538 | 7.789 | +47,8% | 49 | 23,0 |
| Jaraguá | 6.078 | 4.764 – 7.263 | 8.955 | +47,3% | 59 | 54,7 |
| Minas Brasil | 5.743 | 4.979 – 6.283 | 8.419 | +46,6% | 58 | 10,6 |
| Liberdade | 5.921 | 5.281 – 6.874 | 8.674 | +46,5% | 90 | 69,9 |
| Nova Floresta | 4.467 | 3.629 – 5.675 | 6.471 | +44,9% | 38 | 50,2 |
| São Lucas | 5.778 | 4.399 – 6.853 | 8.359 | +44,7% | 66 | 87,8 |
| Calafate | 4.993 | 4.055 – 6.007 | 7.211 | +44,4% | 90 | 24,4 |
| Boa Vista | 4.885 | 4.300 – 5.350 | 6.984 | +43,0% | 43 | 24,6 |
| Ipiranga | 4.924 | 4.228 – 6.107 | 7.035 | +42,9% | 142 | 34,6 |
| Padre Eustáquio | 5.047 | 4.231 – 5.810 | 7.193 | +42,5% | 294 | 27,4 |
| Santa ines | 5.437 | 3.976 – 6.569 | 7.717 | +41,9% | 75 | 58,7 |
| Colégio Batista | 4.808 | 4.110 – 5.621 | 6.822 | +41,9% | 122 | 30,3 |
| Grajaú | 5.535 | 4.413 – 6.584 | 7.850 | +41,8% | 99 | 38,4 |
| Graça | 5.444 | 4.095 – 6.341 | 7.657 | +40,7% | 67 | 49,1 |
| Teixeira Dias | 4.755 | 4.384 – 5.045 | 6.669 | +40,2% | 68 | 2,8 |
| Santa Rosa | 5.263 | 4.221 – 6.394 | 7.367 | +40,0% | 63 | 56,0 |
| Milionários | 5.394 | 4.410 – 5.633 | 7.492 | +38,9% | 63 | 8,8 |
| Tirol | 4.446 | 3.717 – 5.314 | 6.154 | +38,4% | 59 | 7,1 |
| Monsenhor Messias | 4.474 | 3.948 – 5.151 | 6.180 | +38,1% | 60 | 28,6 |
| Brasil Industrial | 5.092 | 4.155 – 5.692 | 7.011 | +37,7% | 43 | 5,9 |
| Santa Helena | 5.511 | 4.968 – 6.202 | 7.587 | +37,7% | 60 | 5,8 |
| Coracao de Jesus | 5.645 | 4.504 – 6.628 | 7.714 | +36,7% | 123 | 39,1 |
| Paquetá | 5.839 | 4.751 – 6.862 | 7.855 | +34,5% | 191 | 32,4 |
| Silveira | 5.263 | 4.203 – 6.326 | 7.063 | +34,2% | 112 | 21,5 |
| Coração Eucarístico | 5.323 | 4.329 – 6.449 | 7.139 | +34,1% | 155 | 21,7 |
| União | 5.519 | 4.707 – 6.808 | 7.392 | +33,9% | 204 | 24,9 |
| Betânia | 6.602 | 6.287 – 8.172 | 8.783 | +33,0% | 228 | 3,2 |
| Fernão Dias | 5.088 | 4.405 – 5.914 | 6.764 | +32,9% | 121 | 32,1 |
| Salgado Filho | 4.906 | 3.774 – 5.747 | 6.467 | +31,8% | 141 | 17,1 |
| Floresta | 5.615 | 4.875 – 6.662 | 7.385 | +31,5% | 165 | 19,1 |
| Engenho Nogueira | 5.396 | 4.759 – 5.646 | 7.058 | +30,8% | 38 | 23,1 |
| Sagrada Família | 5.409 | 4.604 – 6.322 | 7.059 | +30,5% | 429 | 30,7 |
| Castelo | 6.229 | 5.121 – 7.340 | 8.080 | +29,7% | 589 | 38,7 |
| Dona Clara | 5.314 | 4.577 – 6.326 | 6.879 | +29,4% | 142 | 37,2 |
| Juliana | 4.216 | 3.663 – 4.702 | 5.440 | +29,0% | 63 | 16,2 |
| Ouro Preto | 6.321 | 4.828 – 8.433 | 8.133 | +28,7% | 396 | 24,3 |
| Aeroporto | 6.959 | 6.466 – 8.032 | 8.942 | +28,5% | 242 | 3,8 |
| Estoril | 7.860 | 6.687 – 8.718 | 10.000 | +27,2% | 426 | 19,5 |
| Santa Branca | 5.264 | 4.540 – 6.229 | 6.617 | +25,7% | 102 | 61,3 |
| Santa Tereza | 5.753 | 4.412 – 6.872 | 7.228 | +25,6% | 117 | 20,3 |
| Jardim America | 4.797 | 4.101 – 5.715 | 6.000 | +25,1% | 112 | 32,0 |
| Indaiá | 7.150 | 5.645 – 8.179 | 8.933 | +24,9% | 118 | 18,8 |
| Diamante | 5.056 | 4.354 – 5.680 | 6.294 | +24,5% | 213 | 3,7 |
| Paulo Vi | 3.396 | 2.851 – 4.264 | 4.211 | +24,0% | 109 | 2,3 |
| Havaí | 4.727 | 4.038 – 5.772 | 5.851 | +23,8% | 180 | 16,6 |
| Jardim Guanabara | 4.952 | 4.430 – 5.815 | 6.132 | +23,8% | 81 | 16,6 |
| São Bernardo | 6.203 | 5.303 – 6.414 | 7.582 | +22,2% | 41 | 10,2 |
| Manacás | 5.412 | 4.677 – 6.169 | 6.581 | +21,6% | 146 | 29,8 |
| Horto | 5.453 | 4.527 – 5.869 | 6.633 | +21,6% | 32 | 14,2 |
| Dom Cabral | 8.869 | 7.965 – 9.172 | 10.713 | +20,8% | 54 | 12,7 |
| São Luiz | 8.000 | 5.858 – 9.357 | 9.664 | +20,8% | 98 | 27,7 |
| Rio Branco | 4.785 | 3.991 – 6.169 | 5.776 | +20,7% | 85 | 24,4 |
| Caiçaras | 6.482 | 4.849 – 7.146 | 7.813 | +20,5% | 175 | 24,6 |
| Camargos | 4.926 | 4.248 – 5.779 | 5.860 | +19,0% | 292 | 6,6 |
| São João Batista | 4.540 | 3.870 – 5.451 | 5.403 | +19,0% | 214 | 4,1 |
| Letícia | 4.487 | 4.020 – 5.205 | 5.284 | +17,8% | 42 | 19,1 |
| Cinquentenario | 5.539 | 4.768 – 6.582 | 6.514 | +17,6% | 100 | 14,0 |
| Santa Cruz | 5.079 | 4.426 – 5.463 | 5.967 | +17,5% | 76 | 21,6 |
| Esplanada | 6.209 | 5.319 – 6.702 | 7.273 | +17,1% | 44 | 31,9 |
| Nova Cachoeirinha | 4.261 | 3.432 – 4.619 | 4.980 | +16,9% | 34 | 12,4 |
| São Francisco | 4.682 | 4.180 – 5.295 | 5.469 | +16,8% | 35 | 27,1 |
| Santa Monica | 5.021 | 3.917 – 6.181 | 5.782 | +15,2% | 297 | 41,0 |
| Palmeiras | 6.982 | 6.256 – 7.458 | 7.963 | +14,1% | 285 | 12,6 |
| Céu Azul | 4.180 | 3.789 – 4.768 | 4.713 | +12,8% | 32 | 28,9 |
| Goiânia | 5.062 | 3.851 – 6.503 | 5.676 | +12,1% | 38 | 26,8 |
| Trevo | 4.826 | 3.517 – 5.351 | 5.400 | +11,9% | 46 | 34,2 |
| Vila Cloris | 4.920 | 4.080 – 5.545 | 5.470 | +11,2% | 49 | 28,2 |
| Planalto | 5.768 | 4.936 – 6.366 | 6.385 | +10,7% | 255 | 28,2 |
| São Gabriel | 4.704 | 3.719 – 6.109 | 5.196 | +10,5% | 59 | 13,6 |
| Heliópolis | 4.871 | 4.033 – 5.402 | 5.357 | +10,0% | 109 | 17,2 |
| Maria Teresa | 4.231 | 2.798 – 4.708 | 4.628 | +9,4% | 85 | 3,2 |
| Jardim Vitoria | 3.540 | 3.168 – 3.862 | 3.859 | +9,0% | 111 | 9,3 |
| Araguaia | 5.659 | 4.944 – 6.467 | 6.143 | +8,6% | 126 | 8,5 |
| Renascença | 5.870 | 5.286 – 6.345 | 6.333 | +7,9% | 42 | 51,1 |
| Candelária | 5.221 | 4.738 – 5.839 | 5.588 | +7,0% | 65 | 34,0 |
| Piratininga | 4.577 | 4.104 – 5.267 | 4.881 | +6,6% | 108 | 3,2 |
| Nova Gameleira | 4.633 | 3.966 – 5.539 | 4.922 | +6,2% | 86 | 2,8 |
| Santa Terezinha | 5.332 | 4.072 – 7.384 | 5.592 | +4,9% | 127 | 16,8 |
| Dom Joaquim | 8.669 | 6.782 – 8.696 | 9.017 | +4,0% | 59 | 9,8 |
| Guarani | 5.023 | 4.360 – 5.497 | 5.214 | +3,8% | 45 | 17,3 |
| Santa Amelia | 6.096 | 4.936 – 7.092 | 6.209 | +1,8% | 290 | 34,2 |
| Madre Gertrudes | 4.028 | 3.294 – 4.401 | 4.000 | -0,7% | 35 | 8,6 |
| Jardim Leblon | 5.381 | 4.444 – 6.106 | 5.237 | -2,7% | 34 | 48,7 |
| Copacabana | 5.533 | 4.336 – 6.513 | 5.383 | -2,7% | 92 | 30,0 |
| Jaqueline | 4.090 | 3.671 – 4.498 | 3.724 | -8,9% | 85 | 11,0 |
| Maria Virgínia | 6.162 | 4.922 – 7.125 | 5.612 | -8,9% | 120 | 4,1 |
| Santa Maria | 5.938 | 4.678 – 7.153 | 5.380 | -9,4% | 47 | 26,8 |
| Glória | 6.879 | 5.206 – 7.368 | 6.190 | -10,0% | 54 | 42,0 |
| Alípio de Melo | 7.663 | 7.271 – 7.895 | 6.589 | -14,0% | 156 | 5,2 |
| Mantiqueira | 6.877 | 4.569 – 7.506 | 5.833 | -15,2% | 84 | 16,7 |
| Palmares | 7.968 | 5.373 – 8.698 | 6.667 | -16,3% | 262 | 21,9 |
| Califórnia | 6.088 | 5.042 – 8.193 | 5.000 | -17,9% | 157 | 6,8 |
| São Cristóvão | 10.011 | 3.203 – 10.413 | 8.219 | -17,9% | 95 | 8,3 |
2008–2026: o preço realmente pago
Média de R$/m² pago por apartamento em BH, por ano. Esta série não existe nos dados do site: o scraping começou em 2025, e um preço pedido não é uma venda.
Como isso foi medido — e o que pode estar errado
De onde vem cada número
Pago: Valor Declarado ÷ Área Privativa estimada dos registros de
ITBI da Prefeitura de BH, apenas Tipo Construtivo = AP e
Ocupacao = RESIDENCIAL. A base cobre
514.440 transações de
01/2008 a
08/2026.
Pedido: os anúncios ativos deste site, mesma faixa de área e valor.
A objeção óbvia: o valor declarado é subdeclarado?
É a primeira coisa a suspeitar, e dois números pesam contra ela. A própria avaliação da
Prefeitura (Valor Base Calculo, sobre a qual o imposto é cobrado quando supera o
declarado) tem média de R$ 5.023/m² — 5% acima do declarado, não 70%. E transferências
que não são venda de mercado (abaixo de R$ 100 mil, ou abaixo de R$ 1.000/m²) são 1,3% do
total. Subdeclaração provavelmente existe e explica parte da distância; não explica toda.
A objeção seguinte: as áreas são comparáveis?
Não diretamente — e a primeira versão desta página errou aqui. A "área construída" do ITBI é
a área total da unidade (privativa mais a fração das áreas comuns): dentro de
um mesmo prédio, área construída ÷ fração ideal é constante em 86% dos
9.364 prédios com 6+ vendas, e a fração ideal é, por definição, rateada sobre a área total.
Os portais anunciam a área privativa. Medindo prédio a prédio, onde as duas
fontes se encontram, a área do ITBI é em média 1,17×
a do anúncio — e é por esse fator que todo R$/m² "pago" desta página já está convertido para
a base privativa. As distribuições citywide pareciam iguais (97 m² contra 103 m²) por
coincidência de composição, não porque as bases fossem as mesmas.
Com a base corrigida, a distância continua grande e sobrevive ao teste mais duro: mesmo prédio, mesmo tamanho de unidade, vendido nos últimos 12 meses — o preço pedido é, em média, 1,27× o pago (7.608 pares; quartis 1,09 e 1,55).
Mas 1,27× não é desconto de negociação. Quando conseguimos identificar a
própria unidade vendida — mesmo prédio, andar do anúncio igual ao andar da escritura, anúncio
retirado entre duas semanas e três meses antes da quitação — o valor declarado fica entre
0,90 e 1,03 do último preço pedido. Pares em que o pago é menos de 80% do pedido
têm concordância de andar igual ao acaso: são outra unidade do mesmo prédio. Ou seja,
a negociação a partir do último preço anunciado é pequena (uns 5%); o que separa pedido de pago
é qual apartamento sai e qual fica. O casamento anúncio ↔ venda que mede isso roda todo dia
(b_dados.listing_itbi_match) e só vai aparecer anúncio a anúncio quando a precisão
medida passar de 80% — hoje está em ~80% no nível mais alto, com poucos casos.
O que provavelmente explica o resto
Estoque não é fluxo. O que está anunciado é o que não vendeu: os imóveis com preço realista saem do estoque, os caros ficam e se acumulam. Em vários bairros o estoque anunciado equivale a mais de quatro anos de transações no ritmo atual. Some-se a isso que uma parte relevante das transações de ITBI nunca passa por portal — venda direta, lançamento de construtora, inventário, leilão.
Defasagem
Os arquivos são mensais e saem com 1 a 2 meses de atraso. O mês mais recente carregado é 08/2026.