O que se pede não é o que se paga
Todo preço que o LarBH mostra hoje é um preço pedido. A Prefeitura de BH publica os registros de ITBI — o imposto pago em cada transferência de imóvel —, e neles está o preço declarado na transação. Comparando os dois para apartamentos residenciais:
Este preço é bom?
Preencha um imóvel e veja as duas referências lado a lado: onde ele fica entre o que se pagou no bairro e onde fica entre o que se pede hoje. As duas respondem perguntas diferentes — a primeira diz se o preço é caro, a segunda diz se é competitivo contra os outros anúncios.
Bairro a bairro
Apartamentos residenciais. Meses de estoque = quantos meses o estoque anunciado levaria para ser absorvido no ritmo de transações observado — os anúncios são deduplicados antes da contagem, porque o mesmo imóvel aparece em até cinco portais.
| Bairro | Pago (mediana) | Faixa paga (p25–p75) | Pedido (mediana) | Distância | Transações/12m | Meses de estoque |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Santa Lúcia | 5.322 | 4.394 – 8.788 | 13.502 | +153,7% | 85 | 110,7 |
| Santo Agostinho | 7.729 | 6.051 – 10.115 | 17.733 | +129,5% | 297 | 41,2 |
| Savassi | 8.279 | 6.816 – 10.390 | 17.324 | +109,3% | 360 | 45,0 |
| São Pedro | 6.008 | 4.391 – 7.920 | 12.188 | +102,9% | 140 | 59,9 |
| funcionarios | 7.725 | 6.519 – 10.287 | 15.521 | +100,9% | 213 | 75,5 |
| Lourdes | 8.439 | 6.692 – 10.303 | 16.912 | +100,4% | 494 | 51,7 |
| Barro Preto | 5.773 | 4.438 – 6.906 | 11.558 | +100,2% | 243 | 19,4 |
| Luxemburgo | 5.483 | 4.366 – 7.267 | 10.933 | +99,4% | 124 | 58,2 |
| Santa Efigenia | 6.071 | 4.884 – 7.798 | 11.724 | +93,1% | 263 | 36,9 |
| boa viagem | 8.580 | 6.476 – 10.243 | 16.019 | +86,7% | 145 | 36,1 |
| Carmo | 7.332 | 6.279 – 10.707 | 13.604 | +85,6% | 106 | 58,6 |
| Anchieta | 7.196 | 5.615 – 9.411 | 13.200 | +83,4% | 256 | 38,3 |
| Cruzeiro | 6.813 | 5.396 – 9.819 | 12.422 | +82,3% | 184 | 47,3 |
| Santo Antonio | 6.154 | 4.583 – 8.196 | 11.132 | +80,9% | 511 | 39,0 |
| Sion | 6.129 | 5.069 – 7.685 | 11.034 | +80,0% | 398 | 37,9 |
| Gutierrez | 6.075 | 4.516 – 8.161 | 10.860 | +78,8% | 428 | 36,4 |
| Nova Granada | 4.910 | 4.047 – 5.709 | 8.753 | +78,3% | 97 | 28,8 |
| Barroca | 4.841 | 3.650 – 6.759 | 8.539 | +76,4% | 45 | 54,1 |
| Carlos Prates | 4.891 | 4.014 – 5.562 | 8.406 | +71,9% | 127 | 32,3 |
| Barreiro | 4.765 | 3.674 – 5.694 | 8.189 | +71,8% | 130 | 41,4 |
| Belvedere | 9.192 | 7.144 – 10.068 | 15.773 | +71,6% | 69 | 80,7 |
| Vila Paris | 5.664 | 4.807 – 6.892 | 9.642 | +70,2% | 66 | 48,9 |
| Nova Suissa | 5.157 | 4.457 – 5.977 | 8.730 | +69,3% | 293 | 25,9 |
| Serra | 6.244 | 4.826 – 7.486 | 10.417 | +66,8% | 420 | 48,3 |
| Alto Caiçaras | 4.225 | 3.496 – 5.546 | 6.983 | +65,3% | 62 | 34,3 |
| Centro | 4.566 | 3.759 – 5.772 | 7.416 | +62,4% | 374 | 27,8 |
| Prado | 6.564 | 4.928 – 8.825 | 10.500 | +60,0% | 255 | 37,9 |
| Bandeirantes | 6.840 | 6.084 – 7.246 | 10.814 | +58,1% | 65 | 3,3 |
| Estrela do Oriente | 6.426 | 5.854 – 6.798 | 10.107 | +57,3% | 66 | 17,5 |
| Cidade Nova | 5.833 | 4.435 – 7.576 | 9.091 | +55,9% | 340 | 36,8 |
| Serrano | 5.300 | 4.505 – 6.155 | 8.156 | +53,9% | 192 | 36,1 |
| Brasil Industrial | 5.104 | 4.379 – 5.717 | 7.775 | +52,3% | 42 | 7,4 |
| Calafate | 4.918 | 4.075 – 5.887 | 7.409 | +50,6% | 88 | 24,5 |
| Alto Barroca | 5.032 | 4.125 – 6.177 | 7.494 | +48,9% | 79 | 31,1 |
| João Pinheiro | 4.185 | 3.656 – 4.604 | 6.227 | +48,8% | 57 | 25,7 |
| Buritis | 5.674 | 4.631 – 6.746 | 8.444 | +48,8% | 993 | 35,1 |
| São Lucas | 5.805 | 4.404 – 6.853 | 8.372 | +44,2% | 63 | 93,3 |
| Graça | 5.281 | 3.980 – 6.134 | 7.586 | +43,7% | 68 | 47,1 |
| Itapoã | 5.293 | 4.375 – 6.358 | 7.589 | +43,4% | 145 | 76,5 |
| Santa Rosa | 4.971 | 4.235 – 6.352 | 7.059 | +42,0% | 64 | 59,1 |
| Coração Eucarístico | 5.214 | 4.173 – 6.429 | 7.386 | +41,7% | 158 | 21,6 |
| Ipiranga | 4.948 | 4.211 – 6.096 | 7.000 | +41,5% | 148 | 32,5 |
| Nova Floresta | 4.439 | 3.668 – 5.673 | 6.228 | +40,3% | 40 | 45,0 |
| Liberdade | 5.899 | 5.257 – 6.607 | 8.213 | +39,2% | 83 | 87,2 |
| Engenho Nogueira | 5.318 | 4.488 – 5.699 | 7.368 | +38,5% | 34 | 26,5 |
| Coracao de Jesus | 5.652 | 4.570 – 6.629 | 7.789 | +37,8% | 122 | 39,9 |
| Santa Helena | 5.507 | 4.964 – 6.185 | 7.585 | +37,7% | 61 | 6,5 |
| Grajaú | 5.364 | 4.330 – 6.317 | 7.388 | +37,7% | 99 | 38,1 |
| Tirol | 4.419 | 3.656 – 5.170 | 6.071 | +37,4% | 57 | 9,1 |
| Jardim Montanhês | 5.245 | 4.630 – 5.650 | 7.179 | +36,9% | 51 | 23,3 |
| Jaraguá | 6.038 | 4.850 – 7.267 | 8.236 | +36,4% | 62 | 51,5 |
| Santa ines | 5.438 | 4.090 – 6.911 | 7.407 | +36,2% | 80 | 56,4 |
| Padre Eustáquio | 4.973 | 4.236 – 5.727 | 6.750 | +35,7% | 303 | 27,6 |
| Silveira | 5.216 | 3.963 – 6.100 | 7.067 | +35,5% | 109 | 27,1 |
| Paqueta | 5.748 | 4.746 – 6.862 | 7.782 | +35,4% | 183 | 37,0 |
| Colégio Batista | 4.808 | 4.012 – 5.621 | 6.455 | +34,3% | 130 | 29,4 |
| Monsenhor Messias | 4.493 | 3.716 – 5.178 | 6.000 | +33,5% | 63 | 23,6 |
| Boa Vista | 4.885 | 4.008 – 5.404 | 6.508 | +33,2% | 41 | 24,6 |
| União | 5.591 | 4.707 – 6.800 | 7.425 | +32,8% | 196 | 27,9 |
| Floresta | 5.669 | 4.811 – 6.723 | 7.438 | +31,2% | 167 | 18,3 |
| Milionários | 5.435 | 4.412 – 5.633 | 7.126 | +31,1% | 61 | 9,6 |
| Castelo | 6.121 | 5.048 – 7.275 | 8.000 | +30,7% | 585 | 45,3 |
| Aeroporto | 6.956 | 6.467 – 8.032 | 9.079 | +30,5% | 245 | 3,7 |
| Minas Brasil | 5.808 | 5.088 – 6.314 | 7.574 | +30,4% | 56 | 11,1 |
| Sagrada Família | 5.345 | 4.499 – 6.304 | 6.918 | +29,4% | 425 | 32,0 |
| Ouro Preto | 6.251 | 4.833 – 8.394 | 8.036 | +28,5% | 381 | 31,3 |
| Salgado Filho | 4.884 | 3.784 – 5.647 | 6.273 | +28,4% | 138 | 15,9 |
| Diamante | 5.001 | 4.331 – 5.627 | 6.365 | +27,3% | 202 | 4,9 |
| Dona Clara | 5.295 | 4.571 – 6.353 | 6.667 | +25,9% | 137 | 43,6 |
| Dom Cabral | 8.825 | 7.319 – 9.171 | 11.112 | +25,9% | 54 | 20,4 |
| Havaí | 4.727 | 4.063 – 5.765 | 5.920 | +25,2% | 184 | 16,6 |
| Indaiá | 7.097 | 5.619 – 8.160 | 8.871 | +25,0% | 122 | 18,2 |
| Santa Branca | 5.340 | 4.518 – 6.231 | 6.674 | +25,0% | 97 | 65,6 |
| Estoril | 7.808 | 6.613 – 8.678 | 9.743 | +24,8% | 419 | 20,6 |
| Jardim Guanabara | 4.918 | 4.422 – 5.790 | 6.087 | +23,8% | 78 | 18,0 |
| Fernão Dias | 5.109 | 4.469 – 5.943 | 6.316 | +23,6% | 122 | 33,0 |
| Nova Cachoeirinha | 3.900 | 3.362 – 4.560 | 4.815 | +23,5% | 31 | 14,3 |
| Caiçaras | 6.371 | 4.675 – 7.086 | 7.735 | +21,4% | 167 | 28,9 |
| Juliana | 4.165 | 3.687 – 4.700 | 4.980 | +19,6% | 60 | 16,8 |
| Santa Tereza | 5.781 | 4.416 – 6.846 | 6.889 | +19,2% | 118 | 20,9 |
| Manacás | 5.412 | 4.532 – 6.153 | 6.444 | +19,1% | 142 | 36,2 |
| Floramar | 4.288 | 3.466 – 5.254 | 5.101 | +19,0% | 30 | 23,2 |
| Jardim America | 4.808 | 4.161 – 5.694 | 5.718 | +18,9% | 105 | 33,8 |
| São Francisco | 4.635 | 4.180 – 5.183 | 5.510 | +18,9% | 35 | 26,7 |
| São João Batista | 4.554 | 3.863 – 5.543 | 5.408 | +18,8% | 215 | 5,0 |
| Rio Branco | 4.792 | 3.990 – 6.192 | 5.691 | +18,8% | 83 | 25,7 |
| Paulo Vi | 3.524 | 2.852 – 4.264 | 4.167 | +18,3% | 102 | 2,4 |
| Esplanada | 6.192 | 5.348 – 6.693 | 7.264 | +17,3% | 45 | 36,8 |
| Cinquentenario | 5.506 | 4.705 – 6.360 | 6.364 | +15,6% | 97 | 14,5 |
| São Luiz | 8.233 | 5.717 – 9.408 | 9.516 | +15,6% | 95 | 33,2 |
| Camargos | 4.886 | 4.184 – 5.734 | 5.614 | +14,9% | 297 | 5,3 |
| Goiânia | 5.204 | 3.975 – 6.503 | 5.961 | +14,5% | 38 | 24,9 |
| Santa Monica | 4.979 | 3.900 – 6.128 | 5.667 | +13,8% | 275 | 46,0 |
| Horto | 5.429 | 4.439 – 5.866 | 6.138 | +13,1% | 37 | 15,6 |
| Santa Cruz | 5.038 | 4.356 – 5.543 | 5.600 | +11,2% | 80 | 23,8 |
| Palmeiras | 6.944 | 6.326 – 7.418 | 7.717 | +11,1% | 283 | 12,8 |
| Letícia | 4.438 | 3.952 – 5.193 | 4.913 | +10,7% | 43 | 19,0 |
| Heliópolis | 4.875 | 4.067 – 5.440 | 5.357 | +9,9% | 100 | 23,2 |
| Vila Cloris | 4.920 | 4.005 – 5.558 | 5.397 | +9,7% | 47 | 35,2 |
| Maria Teresa | 4.231 | 2.731 – 4.684 | 4.638 | +9,6% | 83 | 4,3 |
| Planalto | 5.667 | 4.865 – 6.362 | 6.200 | +9,4% | 250 | 32,3 |
| Guarani | 4.929 | 4.249 – 5.355 | 5.284 | +7,2% | 48 | 18,5 |
| Araguaia | 5.672 | 4.869 – 6.476 | 6.070 | +7,0% | 132 | 9,1 |
| Trevo | 5.069 | 3.679 – 5.486 | 5.417 | +6,9% | 39 | 37,2 |
| Piratininga | 4.577 | 4.064 – 5.260 | 4.875 | +6,5% | 102 | 3,6 |
| Nova Gameleira | 4.550 | 3.951 – 5.550 | 4.838 | +6,3% | 87 | 3,4 |
| Betânia | 6.497 | 6.015 – 7.109 | 6.861 | +5,6% | 231 | 4,6 |
| Jardim Vitoria | 3.519 | 3.126 – 3.862 | 3.698 | +5,1% | 111 | 10,1 |
| Candelária | 5.225 | 4.847 – 5.866 | 5.450 | +4,3% | 60 | 36,2 |
| Madre Gertrudes | 3.834 | 3.191 – 4.401 | 4.000 | +4,3% | 36 | 10,0 |
| São Gabriel | 4.843 | 4.044 – 6.525 | 5.000 | +3,2% | 62 | 12,6 |
| Renascença | 5.832 | 5.217 – 6.301 | 5.975 | +2,5% | 45 | 55,5 |
| Santa Amelia | 6.116 | 4.943 – 7.103 | 6.194 | +1,3% | 280 | 38,2 |
| Maria Virgínia | 6.101 | 4.922 – 7.114 | 5.899 | -3,3% | 121 | 4,2 |
| Jardim Leblon | 5.381 | 4.355 – 6.241 | 5.185 | -3,6% | 32 | 58,5 |
| Copacabana | 5.624 | 4.337 – 6.517 | 5.375 | -4,4% | 93 | 34,3 |
| Santa Maria | 5.846 | 4.517 – 7.162 | 5.556 | -5,0% | 46 | 26,9 |
| Santa Terezinha | 5.906 | 4.239 – 7.538 | 5.490 | -7,0% | 145 | 17,3 |
| Jaqueline | 4.090 | 3.665 – 4.486 | 3.667 | -10,3% | 87 | 13,4 |
| Glória | 6.754 | 5.206 – 7.368 | 6.000 | -11,2% | 54 | 34,0 |
| Mantiqueira | 6.877 | 4.801 – 7.501 | 6.028 | -12,3% | 88 | 15,5 |
| Califórnia | 5.714 | 4.854 – 7.872 | 4.960 | -13,2% | 139 | 6,8 |
| Palmares | 7.912 | 5.280 – 8.690 | 6.581 | -16,8% | 260 | 24,3 |
| Alípio de Melo | 7.646 | 7.269 – 7.874 | 6.326 | -17,3% | 142 | 5,7 |
| Minaslandia | 7.983 | 7.370 – 8.367 | 6.119 | -23,3% | 42 | 4,6 |
| São Cristóvão | 10.204 | 3.383 – 10.413 | 6.667 | -34,7% | 105 | 7,9 |
2008–2026: o preço realmente pago
Mediana de R$/m² pago por apartamento em BH, por ano. Esta série não existe nos dados do site: o scraping começou em 2025, e um preço pedido não é uma venda.
Como isso foi medido — e o que pode estar errado
De onde vem cada número
Pago: Valor Declarado ÷ Área Privativa estimada dos registros de
ITBI da Prefeitura de BH, apenas Tipo Construtivo = AP e
Ocupacao = RESIDENCIAL. A base cobre
511.858 transações de
01/2008 a
07/2026.
Pedido: os anúncios ativos deste site, mesma faixa de área e valor.
A objeção óbvia: o valor declarado é subdeclarado?
É a primeira coisa a suspeitar, e dois números pesam contra ela. A própria avaliação da
Prefeitura (Valor Base Calculo, sobre a qual o imposto é cobrado quando supera o
declarado) tem mediana de R$ 5.023/m² — 5% acima do declarado, não 70%. E transferências
que não são venda de mercado (abaixo de R$ 100 mil, ou abaixo de R$ 1.000/m²) são 1,3% do
total. Subdeclaração provavelmente existe e explica parte da distância; não explica toda.
A objeção seguinte: as áreas são comparáveis?
Não diretamente — e a primeira versão desta página errou aqui. A "área construída" do ITBI é
a área total da unidade (privativa mais a fração das áreas comuns): dentro de
um mesmo prédio, área construída ÷ fração ideal é constante em 86% dos
9.364 prédios com 6+ vendas, e a fração ideal é, por definição, rateada sobre a área total.
Os portais anunciam a área privativa. Medindo prédio a prédio, onde as duas
fontes se encontram, a área do ITBI é em mediana 1,17×
a do anúncio — e é por esse fator que todo R$/m² "pago" desta página já está convertido para
a base privativa. As distribuições citywide pareciam iguais (97 m² contra 103 m²) por
coincidência de composição, não porque as bases fossem as mesmas.
Com a base corrigida, a distância continua grande e sobrevive ao teste mais duro: mesmo prédio, mesmo tamanho de unidade, vendido nos últimos 12 meses — o preço pedido é, em mediana, 1,27× o pago (7.608 pares; quartis 1,09 e 1,55).
O que provavelmente explica o resto
Estoque não é fluxo. O que está anunciado é o que não vendeu: os imóveis com preço realista saem do estoque, os caros ficam e se acumulam. Em vários bairros o estoque anunciado equivale a mais de quatro anos de transações no ritmo atual. Some-se a isso que uma parte relevante das transações de ITBI nunca passa por portal — venda direta, lançamento de construtora, inventário, leilão.
Defasagem
Os arquivos são mensais e saem com 1 a 2 meses de atraso. O mês mais recente carregado é 07/2026.